希腊黄金签证遇冷！新申请暴跌43%，房市风向在变你察觉了吗？

希腊的“黄金签证”项目正在经历一轮明显的降温。根据希腊移民与庇护部最新数据显示，今年8月仅收到288份新的居留许可申请，与去年同期的504份相比，同比骤降43%，创下今年以来最大跌幅。这一数字延续了7月的下滑趋势，当月也出现了23.7%的跌幅。

虽然数据显示，2025年前8个月的总申请量（5333份）略高于去年同期（5290份），但这一增长主要源于年初政策截止期前的“抢投潮”。数据显示，仅在今年1-2月间，就提交了2072份申请，占今年前8个月总量的近四成。投资者争相赶在新政生效前完成交易，以锁定旧制下相对较低的投资门槛。

自从希腊政府在热门地区包括雅典、塞萨洛尼基及部分旅游岛屿，将最低投资额提升至80万欧元后，市场热度开始显著降温。房地产界普遍认为，这一政策调整已将部分中小投资者挡在门外。

与新申请锐减相对的是，过去两三年积压的旧案正集中获批。数据显示，截至8月底，已有 7347份新居留许可获批，比去年同期的2623份激增180%。

希腊移民部预计，这一“清仓式审批”将在未来数月持续进行，目前仍有11692份申请待批，部分投资者甚至自2023年起就在等待。

与此同时，希腊房产市场的外资流入也出现明显回落。根据希腊央行最新数据，2025年上半年，希腊房地产市场吸纳的投资额共计9.383亿欧元，较去年同期的11.42亿欧元下降17.6%。其中，第一季度跌幅高达31.4%。海外资本流入为3.568亿欧元，而2024年同期则为5.2亿欧元。

在过去几年中，除疫情期间外，希腊吸收的外国房产投资一直稳定保持在每年10亿欧元以上，2024年更是创下27.5亿欧元的历史新高。

希腊房产经纪人联合会秘书长楚尔卡纳基斯表示，希腊房价涨势正在分化。他认为“这是自然修正”，希腊房价将继续以较为稳健的步伐上涨，塞萨洛尼基涨幅最大，雅典涨幅较为温和，投资者主要转向优质房产，而工业用途房产和短期租赁物业则面临压力。

“过去五年是爆发期，现在市场需要喘口气。”他说，房地产市场正从“疯狂抢购”转向“理性挑选”。

希腊房地产业内人士指出，建筑成本上升和法律审批延误是压制市场活力的两大隐患。新《建筑规范法》迟迟未能全面落实，叠加人力短缺与原材料上涨，导致新项目审批周期拉长。

同时，“黄金签证”门槛提升导致部分开发商转向办公楼改造、公寓重建等替代项目，以维持投资吸引力。

阿提卡房地产协会主席波塔米亚诺斯指出，尽管需求下滑，但希腊房价仍居高不下，租售两旺的局面并未出现实质性变化，“希腊房市的矛盾在于需求减弱但供应也在减少，这让价格保持坚挺。”他指出，目前希腊房地产市场主要由外资、银行及基金主导，而本地中产买家仅占潜在客户的20%。

不过，也有人担忧希腊房地产市场的“黄金时代”可能已过。波塔米亚诺斯警告称，若政策继续收紧、融资成本上升，希腊房市或将陷入“温水煮青蛙”式的停滞。

从投资热潮到冷静调整，希腊房地产正进入一个“理性时代”。黄金签证的光环正在褪去，市场开始回归基本面，真正有价值的房产将在新一轮平衡中脱颖而出。

（以上内容来源：中希信息网，消息来源：capital、tovima等，图片来源：tovima）