诚艺·万事佳智造产业城 投产后预计年产值突破10亿元

（大湾区时报特派记者黄高翔、黄尧、覃一芾报道，发自中山南朗）

      2026年9月18日，马鞍岛北部，四个项目同一天动工：深中数字经济产业园、中山清洁能源国际创新谷、300MW/600MWh独立储能电站二三期、横门山石场生态修复，总投资22亿元。岛的另一头，湾中上城的室内主题乐园开业三个月，深业集团的招牌已经完全盖住了万科——这家2021年以101.7亿元拿下马鞍岛175万平方米土地、创下中山土地出让总价纪录的”黄金岛主”，如今在项目公司里只剩20.17%的股权，且已全数质押给合作方。

      这两个发生在同一座岛上的场景，是同一件事的两面：一座桥改变了这里的交通，却没能自动改变这里的产业；真正开始改变产业的，是那些不再靠卖房回本的厂房。

      深中通道通车两年多，广东省交通运输厅的数据显示，截至2025年12月31日累计车流量超过4887万辆次，日均8.9万车次，约占同期珠江口跨江通道日均车流总量的五分之一，诱增珠江口过江车流增长率13%。车流的账好算，产业的账难算。

4887万辆次之后：谁留下了

      2024年，深圳迁至中山的企业净流入168家，同比增长超过两倍。到2026年上半年，中山累计落地深圳产业链配套重点企业110家，总投资470.6亿元。翠亨新区累计招引落地产业项目超过200个，其中约五分之一带”深圳基因”，近三年落地马鞍岛的新项目里，七成以上来自深圳。

      但把这些企业拆开看，会发现一个共同动作：它们不是整体搬迁。新益昌把深圳总部迁到前海湾，与马鞍岛生产基地跨海相望；江波龙把工程师人数最多的园区放在马鞍岛；中广核把南方原子能科学与技术创新中心的中山科研基地放在这里，与深圳龙岗、阳江、惠州三个基地串珠成链。深圳留下总部、研发和利润分配规则，中山承接制造、转化与产能。

      这是理解翠亨新区工业地产的第一把钥匙：这里的需求不是”整厂搬迁”，而是”功能拆分”。企业要的不是一片便宜的土地，而是一个离深圳足够近、规格足够准、成本足够低的”环节容器”。谁能把容器做得最贴合，谁就能先填满。

      翠亨新区为此付出的代价也不小。2025年，全区用于科技创新、产业扶持和工改的支出共7.3亿元，其中3.9亿元是产业扶持资金。这笔钱换来的不只是项目，更是一套筛选标准：什么样的企业值得给空间，什么样的企业只是来要补贴。这个问题在招商一路高歌的时候容易被忽略，在去化压力上来的时候会变得非常尖锐。

诚艺样本：厂房在图纸上就被预订

      诚艺·万事佳智造产业城，占地206亩，总投资23亿元，建筑面积约50万平方米，改造后容积率不低于3.0。项目一期2025年8月封顶，主打独栋厂房与9层高标厂房，层高5.2米至7.9米，每层预留吊装口。诚艺控股董事长罗流猛当初选址的理由很直白：翠亨能够快速连接周边城市和地区。项目全部投产后预计年产值突破10亿元，每年至少贡献6000万元税收。

      真正值得行业琢磨的，不是这些数字，而是它的”卖法”。

      同一片区，翠城4号医疗器械产业园的龙头企业博睿医疗，从图纸阶段就介入定制：一至三楼层高7.9米，单层2000余平方米，适配10万级净化车间。”厂房还在建设，生产线布局早已敲定，投产时间提前近半年。”博睿医疗总经理吴勇说。翠城1号更极端——2025年3月竣工，不到一年100%去化。

      这推翻了工业地产的一条旧常识。过去判断一个园区的前景，看的是租金和位置；现在要看适配度。中山全市”工改”累计拆除整理低效工业用地超5.4万亩，新增产业空间4900万平方米，容积率从不足0.6提升到3.0以上。但第一太平戴维斯的数据显示，2026年一季度珠三角工业园区整体空置率仍在20%—40%区间，厂房租金同比下降8%—12%，大湾区厂房库存去化需要30个月以上。

      空间不是不够，是错配。中山全市厂房整体招商率75%、载体使用率85%，翠亨集团工业厂房去化率超70%，这些高于区域均值的数字，靠的不是低价——马鞍岛首层厂房月租约20至25元每平方米，比小榄的14至18元还贵——靠的是”你进来就能开工”。

      诚艺在另一个项目的表现，更能说明这套打法的可复制性。诚艺·外沙科创园吸引51家深圳、东莞企业进驻投产，年税收突破3000万元、较改造前增长近30倍，所在村集体经济收入同比增长47.18%。一个村级的低效园区改造后能有这样的产出弹性，说明”工改”的价值不止在物理空间，更在产权与运营机制的重排：村集体从收租的地主变成长期分红的股东，企业从租客变成可以谈定制的客户。

“坑”在哪：住宅与厂房的两种定价逻辑

      外界说”翠亨新区投资是个坑”，大体说的是住宅。

      这话不算冤枉。马鞍岛房价从2021年前后3万元上下的峰值，回落到2026年10月1.3万元左右的市场挂牌口径，跌幅超过一半。万科的退出把这个过程写得最清楚：101.7亿元拿地成本，迭加口岸、公园、超高层地标等公共配套投入，综合成本高企，而住宅报价从巅峰期近3万元每平方米回落到约1.6万元，业内直言”够不上综合开发成本”。

      但把这套账原样搬到工业地产上，就是误判。

      住宅定价的是预期，厂房定价的是现金流。前者把未来三十年的利好一次性折现，后者每月的租金、税收、用工都是可核对的现实。深中通道通车，对住宅是”利好兑现即利空”，对厂房却是”利好兑现才开始”。马鞍岛把超过一半的连片储备土地调整为产业用地，从”以房兴岛”转向”以科创立岛”，正是对住宅逻辑的一次纠偏。

      不过工业地产有自己的坑，而且是三个：一是把产业载体做成”二房东”生意，靠租金差价和税收返还过日子，区域补贴一旦退坡就露馅；二是园区定位同质化，什么热做什么，结果是低空经济、人工智能、生物医药每个园都沾一点，每个园都不成链；三是”以招代管”，签约额好看，投产率跟不上。这三个坑，比住宅的下跌更隐蔽，也更伤人。

借政策，但不借税率

      翠亨新区最常被问的问题是：能不能有前海、南沙、横琴那样的政策？

      先看三家的底牌。前海合作区企业所得税15%优惠已从14.92平方公里扩至120.56平方公里全域；南沙对先行启动区鼓励类产业企业减按15%征收，优惠目录涵盖八大类140项，并将高新技术重点行业企业的亏损结转年限延长至13年；横琴对符合条件的产业企业（9大类150项）减按15%征税，2025年为114户次企业减免企业所得税16.09亿元，为超过8300名高端紧缺人才办理个人所得税退税超18亿元。

      这三套政策有一个共同前提：都锚定在一条”边界”上。前海锚定深港，横琴锚定澳琴与”分线管理”，南沙锚定先行启动区的空间红线。税收优惠本质上是国家为跨境要素流动支付的”制度租金”，谁守着边界，谁才有资格收这份租。

      翠亨新区没有边界可守。它面对的是深圳，是同一套关税、同一套法律、同一套货币之下的城市间协作。照搬”双15%”既不现实，也不必要——即便给了，也很难形成横琴那样以”实质性运营”为核心的筛选机制。

      翠亨真正该借的是另外三样东西。

      第一是”注册共享”。​ 深中通办事项已扩至800项，电子证照和企业电子印章实现”深中互认”，食品经营许可资质跨城互认是全国首创。下一步应把互认从政务服务推向产业资质：在深圳取得的医疗器械注册证、生产许可、检测报告、企业标准，企业在翠亨设厂时能否直接采信？这一条打通，比十个点的税率更能决定生物医药企业落不落户。

      第二是”共建”。​ 深中经济合作区66平方公里，超过80%的规划面积落在翠亨新区，马鞍岛34.68平方公里被整体列为”城市新中心”。这个跨市平台最有价值的用法，不是再挂一块牌子，而是建立”统计分算、税收分成、指标共享”的机制——企业在深圳注册、在中山生产，两地的增加值、能耗、排放、研发投入怎么算，税收怎么分。这件事不成文，企业就永远只能在两地之间”二选一”。

      第三是”互通”的物理层。​ 南中城际中山段28.5公里，兴中、岐江新城、岐江道、中山、火炬、香山6座车站主体结构已完工，未来与广州地铁18号线贯通，岐江新城到广州珠江新城约45分钟；广珠城际翠亨站已开通运营，中山境内站点增至7个；深江铁路按2028年建成的口径推进。轨道把翠亨从”桥头堡”变成”节点”，而节点的意思是：人可以不住在这儿，但产线必须在这儿。

南部片区不能各招各的

      翠亨的问题，放大到中山南部片区同样成立。

      同一片区域里，三乡用”挂账收储+异地代建”破解村集体有地无钱的死结，古鹤村0.77公顷旧建材城整备重建后，亩均年产值600万元、亩均税收20万元；板芙的品智深湾科技园，原地块是深湾村的锌铁棚，容积率仅0.73、村集体年收入每亩约1.09万元，改造后总投资超10亿元，建18栋独栋厂房加6栋高层厂房；板芙智能制造装备产业园已引进项目34个、投资总额超214亿元。

      这些项目单看都不错，放在一起却有一个隐忧：南朗、三乡、板芙、坦洲的产业定位重迭度太高，招的都是深圳外溢的电子信息、智能装备、大健康设备。在珠三角20%—40%空置率的大盘里，同质化招商的结果一定是价格战，价格战之后就是空置。

      中山已经意识到这一点——依托”工改”腾挪的土地，跨镇街布局十大万亩级现代主题产业园，总规划面积272平方公里，已整备连片用地近2.8万亩。方向是对的，但需要一个硬的约束机制：南部片区应当按”环节”分工，而不是按”产业”分工。马鞍岛做中试、检测、小批量量产和总部职能，南朗工业区做规模化制造，三乡、板芙做配套与供应链，坦洲接珠江西岸。谁越界，谁的指标就不算数。

      分工之外还要认清一件事：别再指望”职住一体”的旧剧本。按现行收费标准，深中通道标准车次单程收费66元，一个工作日往返就是一百多元，加上油电与停车，月支出三千元起步。这个成本结构决定了，跨城通勤只能是少数高管的选项，不可能支撑几十万人口的日常往返。南部片区的厂房要解决的，是本地就业岗位的质量问题——让工人愿意住下来，而不是让深圳人每天过桥。这一点想明白了，所谓”工厂空心化”的焦虑也就有了具体解法：不是把厂填满，而是把岗位做实。

从”承接产能”到”承接环节”

      回到开头那四个同时动工的项目。总投资22亿元，不算大，但指向很清楚：数字经济、清洁能源、新型储能、生态修复——都是”环节”而不是”整厂”。

      中山的土地开发强度逼近40%，是全省唯一实施减量规划的地级市。这意味着这座城市已经没有靠增量土地换增长的本钱，只能靠单位土地的产出效率。工业地产在这里的意义，也就不再是”盖房子收租”，而是”配置环节以提高单位土地产出”。

      这条路能不能走通，可以盯三个指标：翠亨的产业载体去化率能否在租金不下滑的前提下继续往上走；落地企业的投产率能否跟得上签约额；马鞍岛的常住人口能否从”产业在动、人没跟上”的状态里走出来——起步区规划可容纳28万人，眼下实际常住约2万人，这个缺口不是靠卖房能填的，只能靠岗位。

      深中通道不会因为房价涨不涨而失去价值。它的真正价值，是让深圳最贵、最不肯搬、又必须紧邻深圳的那一迭环节——中试、打样、小批量量产、认证检测——有了可以落地的西岸空间。翠亨新区能不能接住，取决于它能不能把”政策”从税率思维里解放出来，做成一套可携带、可核算、可分成的制度。

      那时候，马鞍岛才算真正完成了第二次定价。 （大湾区时报今日中山编辑部）