据CBC News报道，一名卑诗省房地产开发商此前因未如实披露其奢华生活背后的财务状况而一度面临入狱风险，如今又因其为温哥华Cambie走廊核心地段一笔巨额抵押贷款提供担保，正面临可能被裁定破产的更大危机。
根据本月早些时候提交至卑诗省最高法院的文件，TCC Mortgage Holdings 向由孙海伦 (Helen Chan Sun，音译) 控制的公司提供了超过6760万加元贷款，用于开发位于Oakridge以南、面积约1.3公顷的Shawn Oaks地块。该地块目前包含72套建于上世纪60年代末的联排住宅，孙海伦原计划将其重建为大型项目，包括两栋30层以上住宅塔楼以及180套社会住房。
然而，在法官于一年多前裁定该项目进入止赎程序并下令出售后，负责销售Shawn Oaks的地产公司至今未收到任何报价。与此同时，TCC方面正申请对孙海伦发出破产令，称其对目前已累计至7810万加元的债务“分文未还”。
押注Cambie走廊失败
孙海伦未回应CBC News通过其公司网站发出的采访请求。这起案件只是她在卑诗省最高法院及加拿大税务法院面临的一系列复杂财务诉讼中的最新一环。在税务法院，她正就一笔约600万加元税款提出抗辩，其中包括因涉嫌少报超过500万加元收入而被征收的罚款。
孙海伦名下的 Landmark Premiere Properties Ltd. 通过设立多个子公司，长期收购并持有潜在开发用地。她与公司曾大举押注温哥华一度最火热的房地产区域——Cambie走廊，该区域因耗资65亿加元的Oakridge重建项目而备受追捧，后者规划建设14栋住宅塔楼、容纳近6000名居民。
但随着市场下行，这一押注迅速受挫。去年公寓价格回落，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）警告称，大温地区约有2500套新建公寓无人购买、处于空置状态，是2024年的两倍。
孙海伦的个人财富也随之缩水。她在2018年申报的净资产为9400万加元，而到2023年已降至约2100万加元。
第二宗破产申请
债权人已推动Landmark在Cambie走廊的两处物业（包括Shawn Oaks）进入接管程序。法院文件显示，孙海伦及其公司已被判定承担超过1.5亿加元的债务责任。
TCC Mortgage Holdings是第二个申请其破产的债权人。此前，另一名债权人已于去年提出破产申请，涉及约4500万加元债务。
在回应相关申请的宣誓书中，孙海伦表示：“我一生积累的几乎所有资金都通过Landmark及其相关公司投资于各类房地产项目。”她称，自己唯一具有实质价值的资产，是在这些公司中的股权以及向公司提供的股东贷款。
保险公司警告：数千万面临风险
两宗破产申请文件均提到，持续的法律程序本身，可能对孙海伦名下项目的销售构成不利影响。
Landmark目前仍持有位于白石（White Rock）的Foster Martin公寓项目部分库存。孙海伦表示，该项目完工后将带来“可观现金流”。但她同时警告，一旦被宣告破产，预售买家可能有机会解除购房合同，或至少提出类似主张。
一家为开发项目提供定金释放保险的机构也表达了类似担忧，称已有超过1850万加元的受保定金投入该项目，并指出：“孙女士的破产存在实质性风险，可能使93名预售买家解除合同。”
该机构进一步警告，这些交易（总价值约1.31亿加元）一旦流失，将直接危及白石项目债权人的整体回收前景，并可能导致其承担超过1850万加元的赔付责任。
试图封存关键信息
在最新破产申请中，TCC Mortgage Holdings还请求法院发布保密令，限制公众获取有关Shawn Oaks地块估值及销售策略的“机密信息”。
支持该请求的宣誓书指出，如果评估报告及由高力国际 (Colliers) 制定的营销报告被公开，将对该地块的销售造成实质性损害。例如，一旦估值信息公开，潜在买家往往不会提出高于评估价的报价，即便其认为该土地具备更高价值。
“严重疏忽”指控
在相关法律程序中，孙海伦称自己“现金流紧张”，年收入不足7万加元，且唯一资产为公司股权。但法院注意到，她长期维持高消费生活方式，包括频繁购买奢侈品及使用豪车。
2024年12月，一名法官指出：“尽管她声称收入有限……但其生活方式奢华，经常在高端商店消费，这表明其实际收入远高于所称的6万至7万加元。”
加拿大税务局及税务法院文件显示，2013年和2014年期间，孙海伦与至少十几家公司有关联，每年个人生活支出接近50万加元，但其申报收入仅为2013年的31,315加元和2014年的40,066加元。此外，她在同期还买卖了两套温哥华住宅物业，“每套价值均超过400万加元”。
2022年3月，税务机关认定其少报收入超过500万加元，对其重新评税，并处以超过130万加元的“严重疏忽罚款”。孙海伦对此提出上诉，称税务局审计“严重不准确且无效”，未考虑其从亲友处获得的免税贷款和赠与。
但税务局在法庭文件中反驳称，其在2013年和2014年分别未申报收入达3,201,350加元和2,054,536加元，并指其“明知或在构成严重疏忽的情况下，在报税中作出或参与作出虚假陈述或遗漏”。
“极其危险的边缘”
这并非孙海伦首次被指在法庭程序中隐瞒信息。在另一宗案件中，卑诗省最高法院法官Richard Fowler因其未遵守偿还350万加元债务的命令，于去年判处其40天监禁（暂缓执行），以迫使其全面披露财务状况。
该藐视法庭案源于2018年GC Capital Inc.向两家公司提供的一笔450万加元抵押贷款（涉及本拿比项目），项目最终失败。孙海伦作为担保人之一，在借款方违约后被追责。
2021年，她与GC Capital达成协议，同意分期偿还560万加元，已支付约300万加元，但在2022年夏季停止付款。两年后，法院命令其每月支付30万加元直至清偿债务，而她仅提出每月支付3000加元——法官指出，按此速度还款需超过80年。
最终，GC Capital于去年11月申请将其监禁并引发听证。法官认为，从其生活方式来看，她并未如实说明无法还款的原因，并要求其在2月20日前履行义务，否则将面临入狱风险。目前该案尚未安排新的庭审日期。
Fowler法官在庭上直言：“你的当事人必须明白，她现在已经处在极其危险的边缘，”并警告称：“再想混淆视听、百般阻挠，已经来不及了。”
来源：温村华人圈
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